房地產市場榮景可期？

據商業周刊(Business Week)報導，美國前聯邦準備理事會主席葛林斯潘(Alan Greenspan)在11月7日宣稱，房屋市場最低迷的情況已過，「榮景可期」。
究竟房屋市場是真的「榮景可期」？或只是他個人一廂情願的說法？如果最近房屋市場是真的「榮景可期」？難到現在是投資人出手購屋的時機嗎？房市跌到谷底了嗎？要如何在美國投資房地產賺錢？

其實，美國房地產複雜多樣的程度，絕非「榮景可期」四字可以概括。葛老的話向來需要一番解釋。

看美國房地產市場，必須從不同的觀點分析，如果考慮投資，是長期或短期？美國房屋市場，各不同區域的特性及差別很大，投資人應該先做點功課，先多多了解市場特性，和所計劃購買的「標的物」，再計算自己手上的資源和籌碼。多聽、多看、多問、多研究，才能在投資房地產時，獲得好的回報。

投資前先做功課

購買房地產是一種綜合性的投資，投資人對當地的房地產相關法律、房屋過戶、保險、租賃及管理、修繕及稅捐、及區位(zoning) 必須要有相當了解，缺乏了解會導致錯誤的投資，簡單的說，就是不賺錢或虧損。

　　購買房地產的盲點是「管理」，管理需要具備管理專業知識和經驗、時間、維修，這些都是成本或費用。

　　不少房主委託朋友代為管理自己的房地產，常見的現象是最後「管理人」成為「所有人」。因此，投資人在購入房地產以前，應該要思考自己是否有足夠的管理能力及資源。

　　如果屋主住加州，在紐約市有一幢房屋，租給他人，如果房客不付房錢又不搬，屋主會非常頭痛，聘請律師告房客，又需花一筆律師費，律師費和屋主坐飛機來處理房屋的時間和精力，只是管理費的一部分。好不容易官司打贏，房客終於搬走，屋況已經慘不忍睹，屋主只好再請工修繕，又是一筆費用。由此可見，管理的成本及費用，是非常有價值的，也可以說，投資人要有這些籌碼。對管理能力、資源及費用有些了解後，投資人應該了解一些能幫助提高獲利率的知識。

房東的隱藏成本

一般投資人常常忽略隱藏的管理成本，而沒有把管理成本算作成本。有些投資人把房屋租給房客。有些不知愛惜房屋的房客，常常用洗衣機或水槽時不把髒東西濾掉，造成排水管堵塞，室內淹大水的情形，他們不會檢討原因是自己造成，反而怪房子不好，有時候半夜也打電話給房東，請房東立刻處理，這是房東的隱藏成本。過了沒多久，排水管又堵塞，房東再頭痛一次；更過分的是，有些房客因此拒不付房租，房東不得不請律師出面處理。由此可見，房屋的隱藏成本或管理成本，是決不可小看的因素。
房市跌到谷底了嗎？

通常投資人希望買到最低點，買後房市立刻上漲，漲得越快越好，而且漲得越高越好。

　　萬榮地產銷售代表胡松齡表示，市場的谷底到谷峰一定是一個曲線，房市上漲曲線不可能垂直上升，每位投資人或地產銷售公司都希望準確預測到房市上漲曲線的最低點和最高點。到底全國現在是否已達最低點？沒有標準答案，只有「相對」或「條件」答案。

　　胡松齡表示，如果投資人希望在紐約皇后區購買房地產，並在短期內轉賣圖利，可能希望不大，而這個「短期」究竟是兩、三年或五年，也需要看很多「條件」而定。這些「條件」包括投資人的物業是否在「好區」？房屋保養狀況如何？其他的「條件」包括世界及美國經濟趨勢、利率走勢、美國的政局等因素。投資人可掌控的「條件」是房屋保養狀況、選擇的區域等因素；而投資人無法掌控的因素是經濟趨勢、利率走勢、通貨膨脹、美國和世界的政局等大環境因素。

如果投資人的考量是希望在美國建立一個「據點」，不論是工作、生活、拓展國際業務、讀書，不會在短期離開，因為投資的原因是「策略性」的考量，不考慮「短期獲利」，此種投資有策略上的意義，現在還是有投資進場的空間。

如果投資人手上現金太多，希望能夠在投資組合上增加不動產的比例，不考慮「短期獲利」，而希望長期獲利，現在可能是進場的時機，理由是最近媒體一直報導房市不振，想要賣房屋者不得不削價求售，美國的秋冬又是傳統房市淡季，有些聰明的投資人特別選在大雪紛飛的冬季購買房屋，因為可以有較大的殺價空間。

冬季是購屋絕佳時機

同時，冬季購屋的好處是可以順便了解房屋的「抗寒度」，如果房屋的「抗寒度」不夠好，可以要求售屋者降價或改善。住久的房屋總有些地方需要維修，冬季購屋常常會發現窗戶密封或絕緣情況不良、暖氣和熱水鍋爐老舊等問題，使得投資人議價的空間加大。

　　因此，胡松齡鼓勵希望長期獲利的投資人，不要放棄冬季購屋的絕佳時機。

他表示：「我們會根據投資人不同的情況和需求，提供最適合投資人的建議。因為每位投資人的需求和條件不同，所以我們為客戶提出量身訂做的服務，替客戶看緊荷包，作最聰明的投資。」

他表示，許多投資人懂得逆勢操作的道理，所以在不景氣時一樣有人照樣賺錢。因此他表示，房市是「相對的」，同樣的房屋對希望長期獲利和短期獲利的投資人，價值不同，因此購買時機不同。雖然，媒體報導房市不振，他最近仍然完成多筆交易。

紐約皇后區物業抗跌性高

紐約市萬榮地產負責人潘小峰表示，以紐約市為例，房地產的投資還是相當有利潤，但是，投資人必須買到「對的物業」。

　　他表示，儘管美國其他地區房市可能低迷，他感覺紐約皇后區房地產降得不多，「因為皇后區不斷增加的移民潮，讓房屋有很高的抗跌性。」他估計自己的公司今年房屋總銷售額，比去年成長還好。因為近期內皇后區房屋供應量不可能再大幅增加，房地產沒有什麼理由跌價。

萬榮地產銷售代表胡松齡胡松齡說：「為了能順利達成交易，我們會為客戶找工程師安排房屋檢查，甚至幫忙找專家檢查是否需要白蟻處理等，一般人感到難處理的事務。讓買賣雙方都得到所期望的服務。」

拆掉重建利潤更高

該公司業務代表陳德虎表示，紐約市居住用地可分為R1-2, R2, R3-2, R4, R5, R6, R7, R8等類別，許多客戶希望地產經紀能幫他們找到某種適合的類別，「買對好區和好的類別，投資人就會有很好的利潤。我們把客戶教得越來越聰明，所以不少客戶請我們幫他們找房屋和找地。」

　　R1-2, R2, R3-2類別的地分別可建一家庭、二家庭、三家庭房屋，陳德虎表示，許多客戶要求他幫忙找可蓋二家庭的地，買下物業後，把整幢房屋拆掉重建，原來的地上只有一幢房屋，改建後成為兩幢，這樣利潤更高。他認為，這就是在房市變成買方市場時的一種投資方式。

不過，要想賺這種利潤，投資人本身也要有相對的條件。最理想的情況是投資人自己是建商，有能力招工從事改建的工作，這樣獲利率可以「極大化」；其次，投資人手上需有足夠資金，因為房屋改建時的七、八個月時間，房屋不能租也不能賣；第三，投資人必須有良好的信用，從銀行貸款沒有問題；此外，依照目前情況，要作長期投資心理準備。

儘管媒體一再報導房地產市場降溫，陳德虎表示，皇后區百萬豪宅還是有人買，他表示，他手上待售的房屋從30幾萬到130多萬。

外地投資人觀望

紐約是比較特殊的地區，地產和其他州不同。芝加哥最大建商Toll 公司董事長對房地產市場頗為擔心，他認為市場可能會繼續降溫，大部分重量級投資人「在場邊觀望」。維吉尼亞州靠近華盛頓特區的中等住家最近交易比過去清淡，價格50萬到60萬的住家價格下滑約5萬到6萬。賓州及加州市場大勢也是有行無市，上市的房屋不像過去賣得那麼快。總之，投資人應該多研究、多看，再做決定。