可調整利率抵押貸款機關重重 三思而後貸

無論房地產市場低迷或即將回暖，投資人必須注意房屋貸款的行情，避免條件差的房屋抵押貸款(mortgage loan)。最近出刊的財星雜誌(Fortune)大聲疾呼，建議投資人「遠離吃人的貸款」。這種貸款通稱「可調整利率抵押貸款」(ARM， adjustable rate mortgage)，也有人把此種貸款稱作「奇特貸款」(exotic mortgage)，因為很少人真正了解此種貸款的玄機。

隱藏費用名目繁多

財 星雜誌表示，這種貸款的出發點是把客戶「釣上鉤」以後，讓客戶當「冤大頭」 ，付比較多的利息或更高額的本利和；或者付出較多的「隱藏費用」(hidden costs) ，包括「遲繳費」(late payment fee)、「服務費」(service charge)、「付款保護費」(payment protection fee)、「身分保護費」(identity protection fee) 、 「皮夾保護費」(wallet protection fee) 、「財務費」(finance charge) 、「信用保護費」(credit protection fee)。已知的各種名目的「隱藏費用」就有這麼多，最可怕的是「不知道的隱藏費用還有多少」。

銀行常用的伎倆之一：貸款初期提供較低的利率，熟悉行情者把此種較低的利率稱作「誘餌利率」(teaser)，等過了一段期間後，再提高利率。有些銀行提 供的「可調整利率抵押貸款」，剛開始只讓貸款者付利息，過了一段期間後，才付本金。最危險的貸款是「選擇性可調整利率抵押貸款」(option ARM)，此種貸款只讓貸款人每月償還部分利息，剩下的利息則加入本金計算利息，其結果是本金越來越多，如果投資人不能在房市景氣時，趕緊賣出所持有的房 地產，獲取暴利，還清貸款，一旦房價下跌，貸款人可能被此種貸款拖垮。

「可調整利率抵押貸款」本來是房地產大亨或投機客炒作房地產的工具之一，在房地產市場持續火紅時，選定增值大的特定房地產，「快買快賣、撈一票就走」，這 種投資策略並不適合一般消費者，本來就是風險性較高的投機作法。借此種貸款者的先決條件是：必須有能力很快償還此貸款。

此種貸款最大的危險是許多貸款者根本不知道自己要付多少利息。根據聯準會經濟學家研究，ARM貸款者之中41%不知道自己要付多少利息。

不過，經濟學家表示，這些貸款人可能很快就會發現自己需付高額的利息，因為今年高達1兆5000億元貸款需清算。理財專家表示，ARM貸款即使初期貸款利 率較低，也沒有太大意義，因為ARM貸款利率並沒有比固定利率低太多。美國名經濟學泰斗史泰恩(Ben Stein)表示，ARM貸款中「機關重重」，使得ARM貸款利率比合理市場利率漲得更快，讓消費者任憑宰割而不自知。

假設購屋者取得35萬元「前五年只付利息」(5/1 interest-only) ARM貸款，利率6.25%；表示貸款人前五年只付6.25%利息，五年後本金加入合計利息，而利率變為「可調整利率」。該貸款初期每月利息為 1,822.91元。Bankrate.com公司麥克白(Greg McBride)表示，五年後如果利率為4.25%，每月利息為1,896.08元；如果利率維持在6.25%，每月利息為2,308.84元；如果利率 漲到8.25%，每月利息為2,759.58元。即使如此，未來的利率可能還會再漲。

不少貸款人取得ARM貸款時，很高興每月利息很低，但過了不久，發現自己被突然高漲的利息壓得喘不過氣。佛羅里達州邁阿密湖(Miami Lakes)的派特‧戴維斯-萊摩希(Pat Davis-Lemessy ) 2003年買了一幢1700平方呎的住宅，她獲得只付利息(interest-only) ARM貸款，初期利率3.4%，剛開始每月利息為850元，但以後每個月利息增加200元，直到每月利息增加到1770元；2004年她決定取消原本的 ARM貸款，轉換成其他銀行的固定利息抵押貸款，結果她取得30年固定利息貸款，利率5.25%。轉換貸款的花費為五千元。如果起初她買房屋時選擇固定利 息抵押貸款，她現在只需負擔4.65%的利率。她表示，買房屋時選擇ARM貸款是個錯誤的決定。她認為，ARM貸款的利息好像「無底洞」，讓貸款人感到惶 恐。

多找銀行 問清條件

投資專家建議購屋者在申請房屋貸款時，多找幾家銀行，問清楚貸款條件和利率等細節。1999年唐 尼(Tom Downie)和利百家‧羅馬哈斯(Rebecca Romajas)在康州買了一幢18世紀殖民地式房屋，他們為了改善房屋，他們向銀行取得「房屋現金價值抵押信用貸款」(Home Equity Lines of Credit)3萬2000元，他們所需付的利率為市場主要貸款利率(prime rate)再加0.99%。

近年來聯準會一再調漲利率，不久前他們的「房屋現金價值抵押信用貸款」利率已漲到9.24%。他們決定把信用貸款轉變為固定利率貸款。他們原來的銀行願意提供他們8.5%固定利率貸款。他們決定多找幾家銀行，比較貸款條件。

美國銀行(Bank of America)提供他們8%利率，並且不加其他費用；Webster提供的利率為7.74%；Wachovia提供的利率為7.44%，但是需要費用 230元；TD Banknorth提供的利率為6.49%，條件是他們的利息需每月從支票存款戶中提繳。

房貸金融業協會（Mortgage Bankers Association，MBA）表示，抵押貸款業2003年貸放總額為3兆8000億元，該業今年預期貸放的總額2兆1000億元。MBA主要經濟學家 鄧肯(Doug Duncan)表示，今年預期貸放總額比前年減少幾乎一半，貸放業有業績壓力，所以會急於尋找貸款戶，因此，可預見的未來是借款者市場，貸款戶議價空間 大。

投資專家提醒，不要利用房屋抵押信用貸款購買奢侈品、名貴的衣服，如果一定要靠貸款改善房屋，宜儘量少借款。如果房屋市場會以20%、15%或10%的幅 度成長，花10萬元整修廚房或許值得。今年美國一百個城市房價上漲預期超過5%者，不到五個城市，所以如果欲藉改善房屋轉售圖利者，機會不大。投資專家表 示，房地產投資切勿過度依賴銀行貸款，現在不是短線操作的時機，銀行貸款不宜太多，以免負擔重利。