07年美房地產投資指南

最近各種房地產相關報導似乎有些令人無所適從，美國財經大老前聯準會主席葛林斯潘說，最糟的情況已過，「榮景可期」；有市場專家說，房市還會繼續下跌。本版面日前已有專文提出「區域差異」、「條件論」兩個衡量房地產市場的原則，所謂「區域差異」就是美國幅員遼闊，區域個別差異很大，對紐約市曼哈坦豪華公寓而言，「榮景可期」確實可信，但加州Stockton或拉斯維加斯(Las Vegas) ，未來兩年還等不到榮景。「條件論」則因人而異，某甲現金太多，希望增加房地產持有率，購屋後不準備短期轉賣，有時間及經驗維修及管理房屋的租賃，現在進場投資，時機還不錯；某乙現金也很多，也希望增加房地產持有率，購屋後不準備短期轉賣，但沒有時間及經驗維修及管理房屋的租賃，某乙就可能不適合進場，還不如投資優質基金，省掉管理房屋的麻煩，獲利不見得比買房屋差。

謹慎的消費者或許希望從數字看房地產趨勢，美國「穆迪經濟」Moody's Economy.com最近公布調查數字，對美國一百個都市未來兩年的價格趨勢作預測，在其預測中，拉斯維加斯和加州Stockton未來兩年跌幅在 5.3%和8.1%之間，在全國增值排行榜名列最後。

增值率最高的城市為德州的McAllen-Mission和El Paso，McAllen-Mission 2007、2008年增值率高達8.5%、9.8%。El Paso未來兩年增值率為7.1%、4.4%。不過，McAllen-Mission和El Paso都是德州邊境新興都市，其房價上漲是新興都市的特殊狀況，其增值率不能當作全國平均數字。

現在把各區的年增值率、中間價位和增值排名表列如後：

中間價位是房地產業的參考價位，表示當地一半房價高於該價格，而其他半數房價則低於該價。美國現在全國房屋中間價為23萬到25萬元間，其實對投資人用處不大，理由是房屋個別差異太大。德州McAllen-Mission房屋中間價為6萬9660元，舊金山中間價近80萬元，所以中間價在小區域比價才有意義。紐約市曼哈坦上西城(Upper West Side)一間四臥房公寓售價數百萬，隔一條河的皇后區四臥房公寓價值約60幾萬到70萬元。上西城的房價和同樣在上西城的房價比才有意義。上西城和皇后區雖然同樣在紐約市，但不在同一個小區，所以，以皇后區的中間價和上西城的房價相比沒有意義。不過，下表中的數字還是相當有參考價值。

東北部

東北部中間價位(median price)房價最高的都市還是紐約市，為54萬6980元。「穆迪經濟」預估紐約上州Poughkeepsie房價未來兩年分別會下跌3.6%和 3.3%，在東北部增值前景最不樂觀。美國東北部未來兩年漲價幅度最高的前三名分別為紐約雪城(Syracuse)、羅徹斯特(Rochester)、水牛城(Buffalo)。

西部

西部地區未來兩年漲價幅度最高的前三名分別為新墨西哥州、猶他州鹽湖城、華盛頓州Tacoma，漲幅如下。中間價位房價最高的前三名都市是加州舊金山、聖荷西(San Jose) 、加州Santa Ana-Anaheim，價格分別為79萬6180元、77萬6500元、71萬810元。舊金山、聖荷西因為靠矽谷近，房屋抗跌性強。過去幾年房市熱絡，建商湧入加州搶建房屋，現在加州部分地區房屋供過於求，美國未來兩年房價下跌最大幅度的前11個都市，有八個都市在本區。

東南部

東南部中間價位房價最高的前三名都市是馬里蘭州Bethesda-Gaithersburg、華盛頓特區、佛羅里達州West Palm Beach-Boca Raton，值得注意的是：這三大都會區未來兩年增資前景在全國一百大都市中分別排名80、89、88。東南部未來兩年漲價幅度最高的前三名都在德州， McAllen-Mission和El Paso緊臨墨西哥是邊境新興都市，San Antonio也距邊境不遠。德州大城休士頓和達拉斯、Fort Worth中價位房價分別為14萬9720元、16萬1210元和12萬7240元，成長潛力無窮。2007年美國房市最熱的前20大都市，有12個位於東南部。

中西部

中間價位房價最高的前三名都市分別為芝加哥、威斯康辛州Lake-Kenosha和明尼蘇達州Minnapolis。過去幾年房屋價格上漲，中西部房價上漲不多，在過熱的區域跌價時，中西部的20個都市2007、2008年房價只漲不跌。

大體來說，2007年在房市較為低迷的地區，是買方市場，買方議價空間較大。買方如果直接向建商購賣，比較有機會獲得較大的折扣，因為大部分建商賣出存貨才可疏解資金和利息壓力。沙加緬度北部的Pulte Homes公司最近賣出一幢2700平方呎四臥房住家，原來售價為49萬7000元，該公司給客戶18%折扣，外加8500元信用。葛魯佛夫婦最近在維吉尼亞Culpeper買了一幢1700平方呎的住宅，原來訂價為31萬9000元，建商Ryan Homes減價一萬元，交屋時又負擔9000元交屋費，並同意翻新主臥房。葛魯佛太太表示，如果她再多向建商要求折扣，或許折扣更大。如果透過經紀商向屋主購賣，可能比較不易獲得較大折扣。瑞士信貸房地產專家艾薇‧茲爾曼表示，折扣幅度自6%到房價的三分之一。建商為促銷，有時甚至贈送汽車、負擔假期的費用或免交屋費。

投資專家提醒，注意尋找較好的貸款條件，許多貸款機構提供所謂「可調整利率抵押貸款」(adjustable rate mortgage)，此種貸款在一段期間利率較低，過了此期間後利率就跟市場利率調整。投資人應多探尋貸款銀行，避免貸款中各種隱藏費用。