紐約房市由熱轉冷 購屋人駐足觀望

紐約市房市最近走向令人難以捉摸。房價仍高，但是市場卻充斥著房市泡沫化的論調，使購屋人無所適從，不知該進場還是觀望。

購屋人最關心的幾個問題包括，未來紐約市房市走向如何？房市泡沫化說法可信度有多高？漸漸攀升的房貸利率對買主購買力及房市走向影響力有多大？大量新完工 的房屋會不會造成房市供過於求？等等。全美其他地區房市走向似乎都不能套用於紐約市，因為紐約的房市結構獨特，譬如有許多住屋是合作公寓，屋主並不持有房 產只有股份。

大跌的機會不大

雖然房市泡沫化的說法充斥著市場，但是有調查顯示，紐約房市會走向八○年代房價大跌後塵的機會並不大，這項調查是由紐約時報委託專門評估房產價值的 Miller Samuel公司所做的研究。研究對象是以去年曼哈坦出售的合作公寓及共有公寓為主。2004年曼哈坦共出售了4339棟共有公寓，其中5.9%在18個 月內再次出售。這個比例自1997年以來大都維持在5.9%到7.5%之間。

這項報告也指出，從八○年代中期到現在為止，合作公寓屋主購屋後18個月內再度售屋的比例大都維持在1.3%到4.9%之間。這分報告也顯示，這些合作公寓出售大都是因為屋主因工作關係或是收入改變而售屋，專為投資房產而售屋的情況很少。

曼哈坦的合作公寓住屋委員會大都希望屋主長久居住，因此房屋出售過程都較為繁雜、冗長，使不少投資人打退堂鼓。Miller Samuel總裁米勒指出，以曼哈坦去年的房市來看，投資人為賺取利益而在短期內售屋的例子其實並不多。他的看法也可以在一些研究數據上得到印證。今年九 月分一項由地產研究公司First American Real Estate Solutions針對佛羅里達州南部及內華達州拉斯維加斯所做的一項研究顯示，去年一年佛州Miami-Dade郡36%的出售屋在屋主購屋後二年內再 度出售，內華達州拉斯維加斯所在地Clark 郡也有40%。根據Miller Samuel的資料顯示，曼哈坦二年內出售二次的房屋比例僅有7.1%。

不少律師及業界人士都表示，想在紐約市投資房市的人可能會失望，因為所要投入的資金可不便宜。房產經紀雪弗表示，相關稅務、過戶費、經紀佣金等都是筆不小的開銷。專家表示，在紐約市房價至少需攀升10%投資人才可能從中獲利。

許多人都將近幾年狂飆的房價、交易熱絡的房市歸功於創新低的房貸利率。因為如此一來，人們可以借貸更多的錢來購買房屋。但是房貸利率及房價高低並不一定有絕對關係，尤其如果考量每年的通貨膨脹程度時。經濟學家指出，提到房貸利率，必須探究通貨膨脹的高低，因為這樣一來才能算出真正的價值。

根據房地美公司的資料顯示，今年前半年30年鎖定利率的房貸利率平均為5.74%，如果計算入通貨膨脹的利率(in-flation adjusted interest rate)平均為3.28%，這較1963年以來平均的4.42%低許多，但仍不是該時期最低的。

舉例來說，七○年代中期，房貸利率約在8%到9%之間，但是1976年計算入通貨膨脹的利率只有0.25%，這樣低的房貸利率並未帶動當時的房屋市場交易，直到1977年計算入通貨膨脹的利率開始上揚，房市才漸熱絡。

八○年到九○年代之間，平均房貸利率都高於10%。曼哈坦的合作、共有公寓售價在1987年達到最高峰，九○年代中期跌入谷底。在這段期間計算入通貨膨脹的利率也開始下滑，卻也無法遏止房價下跌。

普林斯敦大學經濟學教授博米爾表示，真正的房貸利率應是市場上通行的利率扣掉通貨膨脹所得結果，這個利率，才是決定該購屋還是租屋的關鍵。

通貨膨脹影響房價

雖說房貸利率和房價不一定相關，但是博米爾卻認為通貨膨脹和房價卻有極大的關連性。通貨膨脹幅度高時，不少人誤認為租屋會比購屋居住划算，卻忽略了房租也 會跟著漲，此時每月的房貸繳款真正價值反而降低了，因此將購屋市場的人潮吸引至租屋市場，導致房價下降。通貨膨脹幅度低時，多數人則誤以為購屋較租屋划 算，許多人一窩蜂進入市場購屋，造成紅火房市。

從曼哈坦一棟房屋的交易情形可以說明到底低房貸利率的實際影響。一棟位於西95街的一臥共有公寓，1988年第一次上市，以16萬元出售，1999年以 16萬1000元再出售，2000年以26萬元出售，2003年以32萬5000元第四度出售，去年八月以56萬元出售。這段期間房價不斷上升，房貸利率 卻不斷下降。假設歷任屋主都付出20%的頭期款，其餘的則向銀行借貸30年的鎖定利率貸款來付清。

1999年全國的平均房貸利率為10.32%，計算下來買主每月的房貸繳款大約是1153元。2000年利率為8.64%，每月繳款為1620元，去年八 月售屋時，利率為5.8%，屋主每月需付出2628元的房貸繳款。如將通貨膨脹一併考慮進去，1989年時屋主所付出的房貸月繳款價值大約等於現今的 1896元。

如今雖然利率低許多，但是每月繳款的壓力卻大得多。匯豐銀行經濟分析師摩利斯表示，現在的人都需背負一大筆債務才能購得房屋，所以雖然利率創新低，但是負擔卻大幅加重。

根據Miller Samuel的資料顯示，1987年曼哈坦每平方英呎的售價達高峰，合作公寓每平方英呎平均售價為305元，共有公寓為413元。也就是說一千呎的合作公寓售價中間數為3

價中間數為30萬5000元。

九○年代中期，房價跌入谷底，跌幅最高曾達44%。2002年房價高漲，甚至遠遠高過1987年的漲幅，2005年前半年，合作公寓售價中間數較1987年高了37%，共有公寓則是35%。整體而言，曼哈坦的房價每年以高於通貨膨脹2%的速度往上漲。

房價以這樣快的速度往上竄，一般家庭收入增加情形如何呢？據人口調查資料顯示，曼哈坦每戶收入中間數在1979年到1989年間增值幅度頗大，較通貨膨脹 高了35.8%。但是到了九○年代，幾乎沒有增長，在1989年到1999年間收入，約是以每年0.85%的幅度增加，自此以後增加幅度大約維持在這範圍 內，2000年到2004年間，每年增加幅度為0.82%。根據人口普查資料顯示，去年曼哈坦每戶年收入中間數為50萬731元。換句話說，近幾年房價約 是以每戶年收入中間數一倍半的速度上狂飆。

曼哈坦居民貧富差易頗大，據人口普查資料顯示，1989年到1999年間收入最低的20%，每戶人家收入只增值7.9%，最高的20%則增值了61.5%。而這些高收入戶就是購屋市場的主力。

曼哈坦房價合理化?

但 仍有專家認為，儘管這幾年房價上漲許多，曼哈坦房價其實是變得更平易近人。經濟分析、諮詢公司Business 360分析了曼哈坦每平方英呎售價及個人的收入。近20年來，儘管房價上升、下降又上升，個人所得則是以穩定的速度往上升，自1981年以來上升了 87%。個人收入平均增長速度較房市增值速度要快，自1981年起合作公寓上漲了50%，共有公寓則為37%，因此該公司認為現在的房價其實較八○年代時 還更平穩。以前面所提及的一千呎公寓為例，1987年該戶人家需工作237天來償還房貸，現在約只需152天。

紐約大學教授房地產及都市計劃的教授艾倫指出，如果要說曼哈坦房價合理就要看對哪一階層的居民而言。對屬於中等收入的居民來說，這樣的房價實在不怎麼合理，但是的確還是有人在購屋。

紐約市這一、二年興建了大量的新屋。根據資料顯示，去年紐約市發出了2萬5208單位的興建許可證，遠遠超過八○年代房價巔峰期的數字，1985年為2萬332戶。

房產經紀羅賓斯指出，曼哈坦1萬9000個新單位將在一、二年內陸續完工，大部分為共有公寓。此外，建築商還預計在紐約其他四大區域興建約2萬7000戶的新住屋。他認為一旦這些房屋上市，勢必會影響房價的走勢，就算房價不下降，升高的範圍也是有限的。

房屋保護及發展局(The De-partment of Housing Preser-vation and Development)委員丹佛表示，以目前的數據及各項資料來看，曼哈坦似乎沒有供過於求的跡象跡象。該局評估以目前紐約市的人口來看，至少還需13萬5000戶房屋，市場才會呈現供需平衡的現象。

七○年代紐約市流失了許多人口，導致八○年代的房市呈現供過於求。現在的情況則完全不同，自1990年來紐約市人口增加了90萬人次，該局還預測10年後人口還會再增加20萬人次。丹佛認為，促使紐約市房市飆漲的最大原因就是上市屋太少。

全美房市逐漸冷

儘管房價仍高，全美各地的房市卻漸漸呈現冷卻的現象，紐約市也不例外。根據Miller Samuel的資料顯示，今年第三季的房價較第二季下降了13%。房屋上市時間也較第二季長了30.4%。許多屋主在此時推出房屋出售，房屋上市時間較長，房價漲勢亦趨緩。

業界人士認為，房市漸冷卻顯示房價即將下跌，因為房貸利率上升，油價不斷上升，全國許多地方的房價更是高的令人不可思議。但亦有不少專家認為即使房價下跌仍不致於使房市泡沫化，只是讓房市的走勢更健康。

在麻州，今年七月到八月的售價中間數仍算平穩，只有稍稍下降些，今年初，房價曾經上揚了15%。

住在馬里蘭州Frederick的雪佛斯在今年七月將所住的二臥住屋推出市場出售，訂價為52萬9000元，一直都沒賣出，直到九月他將房價降至49萬9000元才成功出售。他表示，現在的房市並不如前二年那樣熱絡，但是他仍很滿意這個售價，因三年前是以23萬元購屋。

一 些地產經紀分析，房屋上市時間拉長了很大的原是因為賣主所訂的售價太高。Cor-coran Group房產經紀李伯曼指出，賣主訂價過高是造成房市漸冷卻的原因之一。不少賣主認為隔壁鄰居年初以高價出售住屋，自己的房屋狀況更好，應以更高的價錢 出售。他們都忽略了現今的房市並未如年初那樣熱絡，而且還有其他因素也影響著售價，如當時鄰近地區可能只有一棟這樣的房屋上市，現在也許有五棟，買主在有 多個選擇的情況下，當然不會願意以高價購屋。

此外，買主的態度也影響了房市。市場上充斥著房價即將下跌的論調或是泡沫化的說法，不少買主採觀望的態度，不急著進場購屋，期待房價下降。

住在皇后區的Lucy陳，二個月前看了一棟位於森林小丘及雷哥公園交界的一個通倉單位，售價為9萬元，她雖然很喜歡這裡的居住環境及屋內格局，但是周圍朋友都勸她不要急於在此時購屋，於是她決定仍租屋居住，靜待房價下降。

Prudential Douglas Elliman 的房產報告指出，今年六月到九月這段期間和第二季相較，曼哈坦平均房價已跌了12.7%，為115萬元。售價中間數也下降3.2%，為75萬元。但該項報告也指出，今年夏天平均售價仍較去年同期高了10%。

Miller Samuel總裁米勒對紐約房市仍表樂觀，他表示，上一次曼哈坦的售價中間數及平均售價同時低於上一季的時間為2002年的第四季，但是在2003年底房市交易又開始熱絡。

問題是近來房屋貸款利率開始攀升，此外，也有不少借貸公司開始嚴格把關審核申請人的貸款資格，使得申請貸款越來越困難，這些原因都可能影響房市未來的走向。