斷頭物業投資策略

在房地產市場下滑聲中，資金充裕的投資人反而有撿便宜的機會。房地產市場持續上揚時，有些投資人過於冒險，買下大筆的房地產。當銀行利率不斷上升，資金大部分來自銀行貸款的投資人，很可能會感到貸款利息的沉重壓力，此時，這類投資人很可能拋售手中握有的房地產，因此，自有資金充裕的投資人，很有機會買到便宜的房地產。此時的市場叫作買方市場，因為買方手上掌握較多的籌碼。

在房地產市場下跌而銀行利率上升時，因利息負擔沉重而忍痛拋售的情況，在美國叫作Foreclosure，也就是華人俗稱的「斷頭」。根據「商業周刊」最近的調查，美國9月有11萬2000戶房屋，因「斷頭」的情況而賣出，比2005年9月多63%。可見，已經有許多投資人遭到過份擴大投資的困難。63%是相當高的數字。

除了利息負擔沉重以外，「斷頭」的投資人可能其他的原因，財務受到影響，可能失業或忽然因為不可預知的因素或意外，產生大筆支出，總之，其財務週轉不靈，必須拋售房地產。有些人專門尋找「斷頭」的房地產，以低價收購後，自己持有或轉售圖利。過去這種投資人採用的方式是，逐戶拜訪可能拋售的房屋的屋主，或者是大量寄信給可能的售屋者。在今天的網路時代，無論投資人或急於售屋的屋主，可以上網查詢相關市場資訊。PropertyShark.com和 Foreclosues.com網站就提供相關的市場資訊。

加州財務公司職員柯得祿(John Codero)平常為客戶提供財務服務，閒暇時則到Foreclosues.com網站尋找投資機會，他在2003年收購及轉售九幢房屋，他從事此投資已賺進70萬元。他說網站並未改變此種投資的遊戲規則，網站加快此種投資的速度，也招徠更多投資人。

參與此種投資有些類似到礦區撿鑽石，投資人必須在礦砂中耐心找尋值得投資的房屋。許多網站更新資料的速度很快，有時會提供屋主欠款和估計價格的數字。有些甚至還包括屋主違反建築法規及遭抱怨的訊息。專門在哈林區尋找「斷頭」房地產的羅分(Bill Rohlfing) 表示，PropertyShark.com網站提供許多資料，讓他省了數十小時的時間找資料。投資經驗豐富的羅分指出，「斷頭」物業有時會透過拍賣會賣出，拍賣會通常由銀行或大債主(主持拍賣者)操控。個體戶投資人最好在斷頭物業到拍賣桌前，直接和業主接洽。業主一旦付不出每月必須攤還的本金及利息(即所謂default)，銀行會扣押物業拍賣，在業主付不出錢而房屋在遭扣押拍賣前，如果投資人和業主直接洽談，對雙方都有利。因為銀行會把拍賣的物業價格估得很低，業主吃大虧；主持拍賣者會把價格儘量拉高，進場撿拍賣物業的投資人比較吃虧。如果投資人和業主直接議價，雙方就免於主持拍賣者剝削。

一旦付貸款發生困難的情況發生，有些相關的網站會顯示，羅分看到通知後，立刻採取行動。他表示，他立刻打電話給業主的律師，問是否有機會在房屋拍賣會前，和所有權人議價。通常，律師會說沒有這樣的機會，不過，他會親自拜訪相關所有權人，取得議價機會。

幫助所有權人解決困難，有時也會有不錯的結果。通常，房屋所有權人付貸款發生困難後，如果房屋所有權人能夠攤還抵押貸款的月付款，default 的情況就消除，物業就不會遭到拍賣的命運。因此，為了取得房屋所有權人可能遭到拍賣的房屋，柯得祿會先幫業主代付貸款的月付款，幫業主解決眼前的問題，然後和業主議價取得房屋所有權狀。不僅如此，在房屋未賣出以前，他會提供一間公寓免費讓業主住，然後，他會整修取得的房屋，待價而沽，房屋賣出後，他從總售價中獲得10%到20%的費用。

簡而言之，他幫業主免去「斷頭」的命運，挽救業主的個人信用紀錄，減少業主的財務損失，從中獲取一些利潤。當然，要賺取這種利潤，投資人本身也需要有一定的條件，必須熟悉房地產交易的過程和細節、相關的法律，自己手上要有足夠的自有資金，對房屋維修的相關知識經驗要夠，最不易的是，要說服業主，取得對方的信任。